出招，明年楼市将彻底转向 分化反弹成主旋律

随着年末临近，国内楼市的未来走向成为人们关注的焦点。对于明年的楼市行情，有人猜测会全面回暖，也有人认为房价会再跌20%。然而，这两种可能性都不太可能出现。

这一轮楼市周期与以往不同。过去，市场热度通常从一线城市传导至二线和三四线城市，但这次政策刺激只能带动少数城市，无法实现全面回暖。预计明年只有一部分一线城市、强二线城市以及部分三四线城市会出现房价反弹。因此，辨别哪些城市有机会回暖变得至关重要。

楼市不可能全面回暖的原因有两点。首先，市场上的流动资金尚未大量释放。国内M1增长速度远低于M2增速，表明企业和个人更倾向于长期储蓄而非投资和消费。此外，经济学家指出，老年人的消费能力明显强于年轻人，而年轻人受就业、收入和负债影响，消费意愿较低。短期内全面恢复资产价格几乎不可能，房价全面反弹可能要等到2026年或2027年。

其次，许多开发商仍需继续化解债务。尽管一些开发商通过去杠杆化减轻了债务压力，但仅靠减债不增加营收仍然困难。目前，除了部分国企央企大开发商外，多数开发商仍在温饱线上挣扎。解决历史遗留的债务问题需要时间，这也限制了全面回暖的可能性。

然而，需求依然存在。当前，一线城市的成交量已经连续两个月上涨。例如，上海、深圳和北京的二手房成交数据均创年内新高。这种热度还传导到了部分强二线城市，如武汉、苏州和成都，这些城市的成交量也在上升。这些城市的人口增长率较高，住房需求尤其是改善需求较为坚挺，能够以价换量。

如果这些城市的成交热度能持续3-4个月，那么行情有望从以价换量过渡到量价齐涨。市场的库存周期一旦触发警戒线，价格将开始上涨。预计一线城市的反弹最快会在第一季度出现，强二线城市则可能在2025年年中。

资金流入是实现量价齐涨的关键。明年美国降息加速，国际资金将流入寻找低价资产；同时，国内开启棚改货币化，为楼市注入资金。因此，资金不是问题，关键在于流向哪些城市。

新一轮货币化棚改也将对三四线城市产生影响。国家已将棚改范围从35个城市扩大到300个城市，意味着更多三四线城市将受益。已有部分城市如宜昌和烟台出现了市场回暖迹象。未来，那些推进速度快、棚改面积大的三四线城市将获得大量资金流入，实现资产价格反弹。如果你的房子在这些城市，暂时不必急于出售，因为楼龄较老的可能进入棚改范围，楼龄较年轻的房产未来也有机会回暖。

明年的楼市将呈现分化趋势，部分城市有望回暖，而其他城市则需谨慎对待。