物业撤场加速：刚需楼盘的新痛点 收费难引发撤场潮

物业费的争议持续发酵，围绕收费标准的话题再度成为热点。一些网友主张大幅降低物业费，甚至拒绝缴纳；另一些网友则认为，小区和物业是共同体，关键在于服务透明度。

根据《民法典》和《物业管理条例》，业主应按合同要求缴纳物业费。然而，具体收费在现实中存在调整空间，去年以来越来越多小区下调了物业费，尤其是在刚需楼盘。

物业收费与成本平衡不易。因收缴率低、效益低下，部分小区出现“物业撤场”现象，头部物业公司也在退出低回款项目。一旦物业撤离，业主面临更多挑战。

广东惠州千湾汇小区业主反映物业费偏高，希望下调。惠州市惠城区住房和城乡建设局表示，该小区入住率仅17.9%，收入远低于成本，下调物业费会导致服务质量下降。物业方面承诺坚持“一项目一核算”，即使亏损也保障基本服务，并定期公开收支情况。若业主希望降低物业费，需通过召开业主大会投票表决来决定。

数据显示，近一年来重点城市的平均物业费确实在下滑。据中指研究院，2025年12月，二十城物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，环比下跌0.09%。这些城市包括上海、北京、深圳等。其中，一线城市物业费较高，如深圳为3.97元/平方米/月。从2021年12月至今，上述20城的物业费均价整体呈上涨状态，年均复合增长率为2.96%。

例如，山西华盛文瀛物业管理有限责任公司宣布，平城区巨华・御锦文瀛小区的物业费将从2.8元/平方米/月下调至2元/平方米/月，下调幅度约28.6%。

物业费调整虽然有利于居民，但前提是物业公司能实现可持续经营。由于物业服务标准模糊，业主常感觉交了物业费却没享受到相应服务，导致物业公司“收费难”。中指研究院报告显示，2024年物业服务百强企业的物业费收缴率降至88.17%。

物业“主动撤场”的情况频发。成都市西元小区的物业公司计划不晚于2026年6月30日终止服务。此前，宁波、锦州、岳阳等多个城市的物业公司也出现了类似情况，包括龙湖智创生活、中海物业等头部企业。

克而瑞物管指出，物业公司撤场主要有四大原因：一是经济账算不过来，物业费收缴率低；二是物业费降价潮来袭，担心影响后续服务品质；三是物业经营成本攀升；四是信任崩塌，形成恶性循环。当前物业行业面临较大困境，单纯依赖基础服务费调整已难以为继。

中指研究院建议，物业管理需要通过价格机制优化、科技赋能与模式创新，形成“质价相符”的良性循环。此外，构建规范化、透明化的市场环境始终是政策导向。物业和业主需建立信任，找到双方都能接受的平衡点，政府的引导和支持也至关重要。