新买房利率是史上最低吗 房贷利率继续降

5月7日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜、国家金融监督管理总局局长李云泽、中国证券监督管理委员会主席吴清介绍了“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”的有关情况，并回答了记者提问。潘功胜宣布将下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。同时降准0.5个百分点，向市场提供约1万亿元的长期流动性，降低政策利率0.1个百分点。

58安居客研究院院长张波表示，央行此次下调个人住房公积金贷款利率是继2024年后再次对公积金利率进行定向调整，释放出明确的稳楼市信号。这一政策将有效缓解自住购房者的还款压力，尤其在当前经济环境下，对稳定住房消费、提振市场信心具有积极意义。公积金贷款与商业贷款定位互补，共同支持房地产市场，既减轻了中低收入群体的购房负担，又为房地产市场注入了流动性。此外，此次降息进一步拉大了公积金贷款与商业贷款的利差，强化了公积金制度的普惠性，更利好于首次购房人群。

中指研究院政策研究总监陈文静通过计算指出，假设贷款100万元，等额本息还款30年，按调整前公积金首套利率2.85%计算，月供4136元，总利息48.88万元；按新利率2.6%计算，月供4003元，总利息44.12万元，月供每月少133元，总利息减少4.76万元。此次调整后，预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元，有利于支持居民家庭刚性住房需求。

张大伟也提到，虽然目前公积金贷款利率已经是历史最低，但与全国平均3.1%的房贷利率相比，利差只有30个基点，而最高峰期间超过200个基点，公积金的吸引力明显降低。此次降低25个基点，可以将公积金和商贷的利差增加到40—50个基点以上，一定程度上可以加大公积金政策的作用和吸引力。

今年以来，在稳楼市基调下，全国各地政策频出。数据显示，2025年前4个月，全国已经超过200个城市发布了超过300次各种房贷政策，此番降息降准有利于各地市场稳定，亦利于降低房企融资成本，降低融资难度。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，2025年一季度我国CPI同比下滑0.1%，PPI同比降幅收窄但仍负增长，GDP缩减指数连续八个季度为负（-0.77%）。消费疲弱仍为物价回升的核心掣肘。物价持续下跌，不仅借款人实际承接的利率较高，导致贷款投资消费的积极性降低，客观上需要降准降息，释放低成本资金，带动银行降低贷款利率，提振微观市场主体贷款的积极性。中美关税战当前有一段政策“不确定期”，即最终的关税税率有不确定性，对出口的影响还待重新评估，人民币汇率承压压力减少，也创造出了降准降息的窗口期。

据中指研究院监测，今年4月，核心城市土地市场保持一定热度，北京、杭州、成都等城市继续拍出高溢价地块。重点城市新房销售面积在较低基数下同比基本持平，核心城市在优质供应带动下，销售延续增长态势；二手房成交量整体同比延续增长态势，但市场“以价换量”仍是主流。第三方咨询机构克而瑞数据显示，今年4月，百强房企实现销售操盘金额2846.8亿元，前4个月实现销售操盘金额10181.7亿元，房地产市场整体延续止跌回稳态势。4月整体楼市增长动能显著放缓，新房供给持平上月，但成交环比回落，成交规模与去年同期基本持平；二手房成交环比跌幅不及新房，延续高位震荡行情。京沪深杭蓉等热点城市一二手房成交环比皆降，需求迎来阶段性瓶颈期。

李宇嘉表示，尽管当前热点城市高端改善的好房子项目销售不错，但也仅仅是“点”上的亮点，“面”上来看，成交量不错的还是以刚需、刚改降价的项目为主。在广州地区，近郊、远郊的刚需刚改新房占比反而是最大的，二手房150万至300万元低价位占比超过50%，这说明楼市的需求主体是刚需刚改群体，他们对房价、对成本比较敏感。因此，此次降准降息，包括政策利率降低，给银行释放低成本资金，鼓励银行进一步降低按揭贷款利率。后续随着低成本资金释放，加上存款利率下降，按揭贷款利率可能也会调整。